La pregunta llega casi siempre desde una junta de vecinos: alguien dice que el ascensor tiene que estar asegurado y nadie sabe con qué norma. Pues bien, he ido a leer los reglamentos de seguridad industrial que se aplican a las instalaciones de un edificio, uno por uno, y el resultado es más ordenado de lo que parece, aunque no en el sentido que se espera. Vamos con ello.
La comunidad de propietarios no está obligada a asegurar el ascensor. El Real Decreto 355/2024, que aprueba la instrucción técnica complementaria de ascensores, exige el seguro a la empresa conservadora: su artículo 6.9.d) le obliga a haber suscrito una póliza «con cobertura mínima de 600.000 euros por accidente». Y no impone nada al titular de la instalación. Sucede lo mismo con el resto de instalaciones comunes: el seguro obligatorio siempre es de la empresa que la mantiene, nunca del edificio que la tiene.
En resumen
| Dato | Valor |
| ¿Debe la comunidad asegurar el ascensor? | No · ninguna norma se lo exige |
| Quién sí está obligado | La empresa conservadora |
| Norma | RD 355/2024 · ITC AEM 1 |
| Capital del conservador | 600.000 € por accidente |
| Protección contra incendios | 800.000 € por siniestro |
| Gas · categoría A | 900.000 € por siniestro |
| Electricidad · especialista | 900.000 € por siniestro |
| Climatización · RITE | 300.000 € · el más bajo |
| Quién responde ante el vecino | La comunidad · arts. 1902 y 1907 CC |
La respuesta, y de dónde sale
Conviene ir directamente al precepto, porque zanja la discusión de junta en una línea.
Los ascensores se rigen desde 2024 por el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, que aprobó la nueva instrucción técnica complementaria AEM 1 y sustituyó al Real Decreto 88/2013. Es importante saberlo, porque buena parte de lo que circula por internet sigue citando la norma anterior.
Su artículo 6, que regula los requisitos de las empresas conservadoras, incluye en el apartado 9.d) la exigencia de «haber suscrito un seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía equivalente, que cubra los daños que puedan provocar en la prestación del servicio, con cobertura mínima de 600.000 euros por accidente».
Ahora bien, fíjate en el sujeto: la empresa conservadora. No la comunidad, no el titular de la instalación, no el propietario del edificio. Revisada la instrucción, no impone seguro ni al titular, ni a la empresa instaladora, ni al organismo de control.
En consecuencia, cuando alguien dice en una junta que «el ascensor tiene que estar asegurado por ley», está diciendo algo cierto a medias y peligrosamente mal dirigido. La obligación existe, pero no es de la comunidad: es de la empresa a la que la comunidad paga el mantenimiento.
Dicho esto, esa obligación ajena sí tiene una consecuencia muy directa para la comunidad, y es la que da sentido a esta ficha: si el conservador cumple, hay 600.000 euros detrás de cada accidente. Si no cumple, no los hay, y quien se queda expuesto es el edificio. Por eso la pregunta útil no es «¿contratamos un seguro?», sino «¿tiene el nuestro el suyo en regla?».
Las ocho cifras, en una tabla
Vamos ahora a lo que de verdad me sorprendió preparando esta ficha.
Un edificio normal tiene ascensor, instalación eléctrica, instalación de gas o de gasóleo, climatización y protección contra incendios. Cada una de esas instalaciones se rige por un reglamento distinto, y cada reglamento fija un capital mínimo distinto a la empresa que la mantiene. Puestas en fila, quedan así:
| Instalación | Norma | Capital mínimo |
| Grúas móviles autopropulsadas | MIE-AEM-4 | 1.000.000 € por siniestro |
| Gas · categoría A | ITC-ICG 09 | 900.000 € por siniestro |
| Electricidad · especialista | ITC-BT-03, ap. 5.8.c) | 900.000 € por siniestro |
| Protección contra incendios | RD 513/2017, arts. 10 y 15 | 800.000 € por siniestro |
| Ascensores · conservadora | RD 355/2024, art. 6.9.d) | 600.000 € por accidente |
| Electricidad · básica | ITC-BT-03, ap. 5.8.c) | 600.000 € por siniestro |
| Gas · categoría B | ITC-ICG 09 | 600.000 € por siniestro |
| Grúas torre | MIE-AEM-2 | 600.000 € por siniestro |
| Petrolíferas · cat. II y III | MI-IP 05 | 600.000 € por siniestro |
| Gas · categoría C | ITC-ICG 09 | 300.000 € por siniestro |
| Petrolíferas · categoría I | MI-IP 05 | 300.000 € por siniestro |
| Climatización · RITE | RD 1027/2007, art. 37.c) | 300.000 € |
Hay tres cosas en esa tabla que merecen comentario, y ninguna es obvia.
La primera es la horquilla. De 300.000 a 1.000.000 de euros, es decir, una diferencia de más del triple, sin que exista un criterio visible que la explique. No parece que la escala responda al daño potencial: la protección contra incendios está en 800.000 y la climatización, que mueve calderas y circuitos de agua caliente por todo el edificio, en 300.000.
La segunda es la redacción. Casi todos los reglamentos dicen «por siniestro». El de ascensores, en cambio, dice «por accidente». Y el RITE no dice ninguna de las dos cosas: habla simplemente de «una cuantía mínima de 300.000 euros», sin precisar si ese límite es por siniestro o por anualidad. Es un matiz técnico con consecuencias prácticas grandes, porque un límite por anualidad se agota con el primer siniestro serio.
La tercera es el motivo del desnivel, y tiene fecha. En abril de 2021, el Real Decreto 298/2021 revisó al alza los capitales de electricidad, gas, grúas torre, grúas móviles e instalaciones petrolíferas. Sin embargo, el RITE no figura entre los reglamentos que aquella norma modificó, de modo que su cuantía se quedó donde estaba mientras las demás subían.
Por tanto, el gremio que entra en tu casa a tocar la caldera es, de todos los que pisan el edificio, el que menos cobertura mínima está obligado a llevar encima. No es una opinión: es lo que resulta de poner los reglamentos uno al lado del otro.
Entonces, ¿quién responde si alguien se hace daño en el ascensor?
Llegados a este punto conviene separar dos planos que se confunden constantemente: quién está obligado a asegurar y quién responde del daño. No son la misma pregunta ni tienen la misma respuesta.
Que la comunidad no esté obligada a asegurar el ascensor no significa que no responda de lo que pase con él. Responde, y por varias vías a la vez:
| Vía | Precepto | Qué dice, en corto |
| Culpa o negligencia | Art. 1902 CC | Quien causa daño por culpa, lo repara |
| Estado del inmueble | Art. 1907 CC | El propietario responde de la ruina por falta de reparaciones |
| Máquinas mal cuidadas | Art. 1908.1º CC | Responden los propietarios por explosión de máquinas sin la debida diligencia |
| Por hecho ajeno | Art. 1903 CC | Se responde por las personas de quienes se debe responder |
| Deber de conservación | Art. 10 LPH | La comunidad debe conservar, sin necesidad de acuerdo previo |
La combinación del artículo 1907 y del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es la que más pesa en la práctica. El deber de conservar el inmueble y sus instalaciones es de cumplimiento obligatorio para la comunidad, sin que haga falta un acuerdo previo de junta. De modo que aplazar en tres juntas consecutivas una reparación que un técnico recomendó por escrito no es prudencia presupuestaria: es la prueba principal en contra el día que ocurre algo.
Ahora bien, la comunidad no responde sola. Si el accidente se debe a un fallo del mantenimiento, ahí entra el seguro obligatorio de la conservadora, y el artículo 1903 permite además dirigirse contra ella como empresa responsable de sus dependientes.
En consecuencia, el esquema real ante un accidente en el ascensor suele ser este: el perjudicado reclama a la comunidad, la comunidad da parte a su póliza si la tiene, y ambas repiten contra la conservadora y su seguro obligatorio. Cada eslabón necesita el anterior, y por eso conviene que ninguno falte.
Y no olvides el reloj: la acción para reclamar prescribe en un año desde que lo supo el perjudicado, por el artículo 1968.2 del Código Civil.
Las tres comunidades donde el edificio sí debe estar asegurado
Antes de seguir conviene introducir una excepción territorial, porque cambia la respuesta según dónde vivas.
Aunque ninguna norma estatal obliga a la comunidad a asegurar sus instalaciones, tres comunidades autónomas sí obligan a asegurar el edificio contra incendio y daños a terceros. Y una póliza de ese tipo cubre, por su propia naturaleza, lo que pase con el ascensor o con la caldera.
| Comunidad | Norma | Qué exige |
| Comunitat Valenciana | Ley 8/2004, art. 30.1 | Lo suscribe la comunidad, elementos comunes |
| Comunidad de Madrid | Ley 2/1999, art. 24 | «Todo edificio deberá estar asegurado» |
| La Rioja | Ley 2/2007, art. 34 | Incendio, responsabilidad civil y daños a terceros |
La riojana es, de las tres, la que más directamente cubre este supuesto, porque menciona expresamente la responsabilidad civil junto al incendio y los daños a terceros.
La madrileña, por su parte, es la única que tipifica el incumplimiento: su artículo 26 lo clasifica como infracción muy grave, con multa de 10 a 25 millones de pesetas, unidad monetaria que la ley nunca ha actualizado.
Fuera de esas tres comunidades, en cambio, la póliza de la comunidad es voluntaria y la decisión corresponde a la junta por mayoría simple. Que sea voluntaria, eso sí, no la hace prescindible: es la que absorbe el golpe mientras se discute quién tuvo la culpa.
Lo que la comunidad sí debe exigir, y cómo
Vamos ahora a la parte accionable, que es la razón por la que esta ficha existe.
Si la comunidad no tiene que asegurar sus instalaciones pero responde de lo que pase con ellas, su herramienta de protección no es contratar más pólizas: es comprobar las ajenas. Y eso se hace con una petición por escrito al contratar o renovar cada contrato de mantenimiento.
- Certificado en vigor del seguro de responsabilidad civil de la empresa, con la cuantía y la fecha de vencimiento a la vista. No vale el recibo: vale el certificado.
- Comprobación de que la cuantía alcanza el mínimo reglamentario de su gremio, según la tabla de esta ficha. Si el conservador del ascensor trae una póliza de 300.000 euros, no cumple.
- Categoría de la empresa, cuando su reglamento la distinga. En gas cambia mucho: la categoría C cubre 300.000 euros y la A llega a 900.000.
- Justificante de la habilitación o declaración responsable ante la administración competente. Es el documento que acredita que puede ejercer.
- Contrato de mantenimiento con el alcance detallado, incluidas las revisiones periódicas obligatorias y quién responde de cada una.
- Renovación anual de esa comprobación, porque una póliza vigente al firmar puede no estarlo dos años después.
Conviene que estas comprobaciones queden reflejadas en el acta, y no solo en el correo del administrador. La razón es sencilla: si un día hay que demostrar que la comunidad actuó con diligencia, el acta es el documento que lo prueba.
Además, y esto es lo que convierte el trámite en algo más que burocracia, la petición funciona como filtro. Una empresa habilitada manda ese certificado en el mismo día y sin preguntar. Una que se demora, que lo sustituye por un folleto o que se incomoda, acaba de dar a la comunidad la información más útil de toda la contratación.
El punto que nadie mira: el límite por anualidad
Para cerrar, una advertencia técnica que en un edificio puede marcar la diferencia entre cobrar y no cobrar.
Las cifras de la tabla son mínimos por siniestro, salvo en dos casos. En ascensores el reglamento habla de «por accidente», que viene a ser lo mismo. Y en el RITE, en cambio, la norma no lo especifica.
Esa omisión importa porque las pólizas de responsabilidad civil profesional suelen llevar dos límites a la vez: uno por siniestro y otro por anualidad. Cuando el reglamento solo exige el primero, nada impide que el segundo sea idéntico, con el resultado de que el primer siniestro serio del año agota la cobertura entera y los siguientes se quedan sin nada.
Llevado a un edificio, el escenario no es descabellado: una empresa mantenedora que atiende cincuenta comunidades y tiene un mal año puede consumir su límite anual con un siniestro ajeno al tuyo, y lo sabrás el día que reclames.
Por tanto, cuando pidas el certificado, mira que aparezcan las dos cifras y no solo una. Es una pregunta de treinta segundos y es la única forma de saber qué hay realmente detrás del contrato de mantenimiento.
Para terminar con lo esencial: la comunidad no está obligada a asegurar sus instalaciones, pero responde de ellas; el seguro obligatorio es el de quien las mantiene; las cuantías mínimas van de 300.000 a un millón de euros según el gremio, con la climatización en el furgón de cola; y en Valencia, Madrid y La Rioja el edificio sí tiene que estar asegurado por su propia ley autonómica.
Preguntas frecuentes
¿Tiene que asegurar la comunidad el ascensor?
No. El Real Decreto 355/2024, que regula los ascensores, no impone ningún seguro al titular de la instalación. La obligación recae sobre la empresa conservadora.
¿Cuánto tiene que cubrir el seguro del conservador del ascensor?
Un mínimo de 600.000 euros por accidente, según el artículo 6.9.d) del Real Decreto 355/2024.
¿Sigue vigente el Real Decreto 88/2013?
No para esto. La instrucción técnica de ascensores está hoy en el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, que sustituyó a la anterior. Buena parte de la información que circula por internet cita todavía la norma antigua.
¿Y el electricista o el instalador de gas?
También están obligados. La ITC-BT-03 exige 600.000 euros en categoría básica y 900.000 en especialista; la ITC-ICG 09 exige 900.000, 600.000 o 300.000 euros según la categoría A, B o C.
¿Cuál es el gremio con menos cobertura obligatoria?
El de climatización. El artículo 37.c) del RITE exige 300.000 euros, y ese reglamento quedó fuera de la actualización de capitales que el Real Decreto 298/2021 aplicó a electricidad, gas, grúas y petrolíferas.
¿Y el mantenedor de los extintores?
El Real Decreto 513/2017 exige 800.000 euros por siniestro tanto a las empresas instaladoras como a las mantenedoras de protección contra incendios. Es de las cuantías más altas.
Si alguien se accidenta en el ascensor, ¿quién responde?
La comunidad, por los artículos 1902 y 1907 del Código Civil y por su deber de conservación del artículo 10 de la LPH. Después puede repetir contra la conservadora y su seguro obligatorio si el origen fue un fallo del mantenimiento.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar?
Un año desde que lo supo el perjudicado, según el artículo 1968.2 del Código Civil. Es un plazo corto y se consume rápido mientras se discute en juntas sucesivas.
¿Entonces no necesitamos póliza de comunidad?
Depende de dónde vivas. En la Comunitat Valenciana, Madrid y La Rioja el edificio debe estar asegurado por ley autonómica. En el resto es voluntaria, aunque es la que absorbe el golpe mientras se decide quién tuvo la culpa.
¿Qué documentos debemos pedir al conservador?
El certificado en vigor de su seguro de responsabilidad civil con la cuantía y el vencimiento, el justificante de su habilitación y el contrato de mantenimiento con el alcance detallado. Y conviene repetir la comprobación cada año.
¿Por qué importa el límite por anualidad?
Porque los reglamentos fijan el mínimo por siniestro, pero las pólizas suelen llevar también un tope anual. Si ese tope se agota con un siniestro de otro cliente, tu reclamación puede quedarse sin cobertura.
¿Qué hacemos si el conservador no envía el certificado?
Insistir por escrito y dejar constancia en acta. Una empresa habilitada lo manda sin problema; una reticencia sostenida es, en sí misma, un motivo para revisar el contrato.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni técnico. Los requisitos de las empresas conservadoras de ascensores están en la instrucción técnica complementaria AEM 1, aprobada por el Real Decreto 355/2024, de 2 de abril. Los de las empresas instaladoras de baja tensión, en la ITC-BT-03 del Real Decreto 842/2002; los de gas, en la ITC-ICG 09 del Real Decreto 919/2006; los de instalaciones térmicas, en el artículo 37 del Real Decreto 1027/2007; y los de protección contra incendios, en los artículos 10 y 15 del Real Decreto 513/2017. Varias de esas cuantías fueron actualizadas por el Real Decreto 298/2021. Comprueba siempre la habilitación y la póliza vigente de las empresas que contrate tu comunidad.