Esta ficha responde a una pregunta que llega siempre con urgencia: se ha caído algo, se ha mojado el vecino, alguien se ha hecho daño, y hay que saber quién paga. Pues bien, el Código Civil lo tiene resuelto desde 1889 con cinco artículos que reparten la culpa con bastante precisión. Conviene conocerlos, porque en la mayoría de las discusiones de vecindad se cita el que no es.
Respondes tú, como propietario, cuando el daño viene del estado del inmueble: el artículo 1907 te hace responsable «de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias». También respondes por la culpa propia (art. 1902) y por la de quienes dependen de ti (art. 1903), incluido el industrial que contratas. En cambio, no respondes de lo que se arroja o cae de la vivienda si no vives en ella: eso el artículo 1910 lo carga sobre quien la habita. Y ojo al reloj: la acción prescribe en un año desde que el perjudicado lo supo.
En resumen
| Dato | Valor |
| Regla general | Art. 1902 CC · culpa o negligencia |
| Por otras personas | Art. 1903 · dependientes e industriales |
| Por el estado del edificio | Art. 1907 · ruina por falta de reparaciones |
| Cuatro supuestos tasados | Art. 1908 · máquinas, humos, árboles, cloacas |
| Lo que cae de la casa | Art. 1910 · responde quien la habita |
| Plazo para reclamar | 1 año · art. 1968.2 |
| Desde cuándo cuenta | Desde que lo supo el perjudicado |
| ¿Puedes exonerarte? | Sí en el 1903 · probando diligencia |
| Seguro obligatorio de RC | No salvo Valencia, Madrid y La Rioja |
El punto de partida: el artículo 1902
Conviene empezar por la regla general, porque todo lo demás son especialidades suyas.
El artículo 1902 del Código Civil ocupa una línea y sostiene la mitad del derecho de daños español: «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.»
Tres elementos, y hacen falta los tres: daño, culpa o negligencia y relación entre lo uno y lo otro. Si falta la culpa, en principio no hay responsabilidad por esta vía, aunque el daño exista y sea grave.
Ahora bien, conviene añadir enseguida un matiz que la práctica ha ido consolidando: en materia de inmuebles, los tribunales tienden a ser exigentes con el propietario a la hora de apreciar diligencia. No es responsabilidad objetiva, pero tampoco es fácil salir indemne alegando que no se sabía nada del estado del edificio.
A partir de ahí, el Código añade cuatro reglas especiales que son las que de verdad se usan en los conflictos de vivienda. Las vemos una por una.
Cuando respondes por lo que hace otro: el artículo 1903
Sigamos con el precepto que más sorprende, porque extiende tu responsabilidad a gente que no eres tú.
El artículo 1903 arranca así: «La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder.»
Después enumera los casos: los padres por los hijos bajo su guarda, los tutores y curadores, los centros docentes por sus alumnos menores, y el que más interesa aquí:
«Lo son igualmente los dueños o directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.»
Sin embargo, y a diferencia de otros supuestos del Código, esta responsabilidad sí admite salida. El último párrafo del artículo dice: «La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño.»
Llevado al terreno de la vivienda, esto se traduce en algo muy concreto. Si contratas una reforma y el operario inunda al vecino, el vecino puede dirigirse contra ti. Y tu defensa no consiste en decir que tú no estabas: consiste en probar que elegiste bien y vigilaste lo que había que vigilar, es decir, que contrataste a una empresa habilitada, con su seguro obligatorio en regla y con los boletines correspondientes.
De hecho, esa es la razón práctica por la que conviene pedir el certificado de seguro antes de firmar un presupuesto: no es burocracia, es la prueba de diligencia que el artículo 1903 te va a exigir después.
Conviene añadir que la Ley de Propiedad Horizontal recoge la misma idea en su artículo 9.1.b), que obliga a cada propietario a resarcir «los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder». Dos normas distintas, la misma regla.
El artículo clave para un edificio: el 1907
Llegamos ahora al precepto que decide la mayoría de las reclamaciones contra propietarios y contra comunidades, y que sin embargo casi nunca se cita bien.
El artículo 1907 dice, entero: «El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.»
Merece la pena desmenuzarlo, porque cada pieza importa:
- «El propietario»: el sujeto es el dueño, no el ocupante. Si el piso está alquilado, esta responsabilidad sigue siendo del casero.
- «De un edificio»: y en propiedad horizontal, del edificio en su conjunto responde la comunidad, mientras que de cada elemento privativo responde su propietario.
- «Ruina de todo o parte de él»: no hace falta que el edificio se venga abajo. La jurisprudencia entiende por ruina también la parcial: una cornisa, un trozo de fachada, un falso techo, una barandilla.
- «Si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias»: esta es la condición decisiva. Lo que se reprocha no es que el edificio sea viejo, sino no haberlo conservado.
En consecuencia, la defensa frente a una reclamación del artículo 1907 no pasa por discutir el daño, que suele ser evidente, sino por demostrar que sí se hicieron las reparaciones necesarias. Y eso solo se prueba con papel: informes técnicos, actas de junta donde se aprobaron obras, facturas de mantenimiento, la inspección técnica del edificio pasada en plazo.
Por el contrario, una comunidad que lleva años aplazando una obra que un técnico recomendó por escrito tiene un problema serio el día que se cae algo. Ese informe que nadie quiso atender se convierte en la prueba principal contra ella.
Por otra parte, conviene ligarlo con lo que ya vimos en otra ficha: no tener seguro no exime de responder. Simplemente cambia quién paga. Sin póliza, el 1907 se satisface con una derrama.
Los cuatro supuestos tasados del artículo 1908
Continuemos con un precepto que se cita poco y que resuelve situaciones muy reconocibles de vecindad.
El artículo 1908 enumera cuatro casos en los que responden los propietarios, y lo hace con un lenguaje decimonónico que no le quita ni un ápice de vigencia:
| Nº | Supuesto, en el texto de la ley | Traducción de hoy |
| 1º | «Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia» | Calderas, ascensores, instalaciones |
| 2º | «Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades» | Chimeneas, salidas de humos, extractores |
| 3º | «Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor» | Arbolado en zonas comunes y jardines |
| 4º | «Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas» | Saneamiento, fosas, arquetas |
Fíjate en que el primero y el cuarto comparten estructura con el 1907: lo que se reprocha es la falta de cuidado o de precaución, no el hecho en sí. El segundo, en cambio, está redactado de forma más objetiva: basta que los humos sean excesivos y nocivos.
El tercero tiene además una excepción expresa —la fuerza mayor— que conviene recordar cuando cae un árbol en un temporal. Ahora bien, esa excepción se estrecha mucho si había un informe previo advirtiendo de que el árbol estaba enfermo: entonces vuelve a ser falta de diligencia, no fuerza mayor.
En conjunto, el artículo 1908 es la herramienta que se usa cuando el daño viene de una instalación o de un elemento del inmueble y no exactamente de su ruina. Por eso conviene tenerlo a mano junto al 1907, y no en su lugar.
El artículo 1910: el que cambia de responsable
Y llegamos al precepto que da título a esta ficha, porque es el único que no señala al propietario.
El artículo 1910 dice: «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.»
Conviene detenerse en el sujeto, porque es donde está toda la diferencia: no dice el propietario, dice el que habita. De modo que en una vivienda alquilada, de lo que cae por la ventana responde el inquilino, no el casero.
Además, y esto es lo que lo hace temible, la responsabilidad del 1910 se entiende objetiva: no exige probar culpa. Basta que la cosa cayera o se arrojara desde la vivienda que se habita.
Los casos típicos son más cotidianos de lo que parece: una maceta del alféizar, una prenda tendida, una botella, el agua de fregar el balcón, un objeto que se escapa durante una mudanza.
Por tanto, la regla mental que resuelve la mayoría de las dudas es esta: si el daño viene del estado del edificio, mira al propietario (1907); si viene de algo que salió de la vivienda, mira a quien vive dentro (1910).
Y una consecuencia práctica para el casero que alquila: esa es justamente una de las razones por las que conviene que el contrato exija al inquilino un seguro de responsabilidad civil. No porque la ley lo imponga, que no lo hace, sino porque la ley le imputa a él una responsabilidad objetiva que puede no tener con qué atender.
La tabla que resuelve quién responde en cada caso
Reunido todo lo anterior, este es el mapa completo aplicado a las situaciones que de verdad ocurren en un edificio.
| Qué ha pasado | Quién responde | Precepto |
| Se cae una cornisa a la calle | La comunidad | Art. 1907 |
| Se desprende un falso techo en un piso | El propietario de ese piso | Art. 1907 |
| Cae una maceta desde un balcón | Quien habita la vivienda | Art. 1910 |
| Se cae ropa tendida y daña un coche | Quien habita la vivienda | Art. 1910 |
| Fuga de agua desde una vivienda | Su propietario u ocupante, según el origen | Arts. 1902 y 1907 |
| Humos de una salida mal ejecutada | El propietario de la instalación | Art. 1908.2º |
| Cae un árbol de la zona común | La comunidad | Art. 1908.3º |
| El fontanero contratado inunda al vecino | Tú, y repites contra él | Arts. 1903 y 9.1.b) LPH |
| Vicio estructural en edificio reciente | Agentes de la edificación | Art. 19 LOE |
La quinta fila es deliberadamente ambigua porque en la realidad también lo es, y conviene explicar por qué. En una fuga de agua todo depende de dónde estaba el elemento que falló: si era una bajante común, responde la comunidad; si era la instalación privativa del piso, su propietario; y si fue un descuido del ocupante —el grifo abierto, la lavadora mal conectada—, responde quien vive allí.
De ahí que la primera diligencia ante una fuga no sea discutir, sino localizar el origen y documentarlo, preferiblemente con un técnico. Sin ese dato, la discusión no tiene solución posible y se eterniza.
Por lo demás, fíjate en que en la tabla aparecen tres responsables distintos —comunidad, propietario y ocupante— y que el criterio para elegir entre ellos casi siempre es el mismo: de dónde salió el daño y quién tenía el deber de conservar esa parte.
El plazo de un año, que es lo que de verdad pierde los casos
Antes de cerrar, hay que hablar del reloj, porque es el error más caro de toda esta materia.
El artículo 1968 del Código Civil establece: «Prescriben por el transcurso de un año: […] 2º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia, y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1902, desde que lo supo el agraviado.»
Un año. No cinco, como en las obligaciones contractuales; uno. Y se cuenta «desde que lo supo el agraviado», es decir, desde que el perjudicado conoció el daño y pudo saber quién respondía de él.
En consecuencia, quien sufre el daño tiene mucho menos margen del que cree, y la dinámica habitual de vecindad juega en su contra: se habla en la junta, se pide presupuesto, se espera a que responda el seguro, se vuelve a hablar en la siguiente junta, y cuando por fin alguien se plantea reclamar en serio, el año ha pasado.
Por eso, si hay un daño y hay alguien a quien reclamar, el primer movimiento no es negociar: es interrumpir la prescripción. Se hace con una reclamación fehaciente —burofax con acuse, requerimiento notarial— dirigida a quien responde, y a partir de ahí el plazo vuelve a empezar.
Conviene subrayar que interrumpir es barato y no cierra ninguna puerta: puedes seguir negociando exactamente igual, pero con el reloj parado. No interrumpir, en cambio, no tiene arreglo posible cuando el año se cumple.
Añado una precisión, porque es fuente de confusión constante: este plazo de un año es el de la responsabilidad extracontractual, que es la que regula el 1902 y siguientes. Cuando entre las partes hay un contrato de por medio —un arrendamiento, un contrato de obra—, la reclamación puede tener otra naturaleza y otro plazo. Ante la duda, lo prudente es actuar dentro del año.
Qué póliza cubre esto, y qué no
Para terminar, la parte aseguradora, que es por lo que la mayoría llega hasta aquí.
La responsabilidad civil del propietario no tiene seguro obligatorio en España, con la salvedad de las tres comunidades autónomas —Comunitat Valenciana, Madrid y La Rioja— que exigen que los edificios de viviendas estén asegurados por incendio y daños a terceros. Fuera de ahí, es una cobertura voluntaria.
En la práctica, esa cobertura viaja dentro de otras pólizas y conviene saber en cuál está cada cosa:
| Póliza | Qué RC cubre normalmente | A quién protege |
| Seguro de hogar | RC derivada de la vivienda y de sus ocupantes | Propietario o inquilino, según quién la tenga |
| Seguro de comunidad | RC de los elementos comunes | La comunidad y, a través de ella, a todos |
| Seguro del inquilino | RC por daños causados por él | El inquilino · art. 1910 y 1563 |
| RC del instalador | Daños de su actividad profesional | Obligatoria por reglamento |
Ahora bien, hay dos huecos clásicos que conviene comprobar en el condicionado antes de necesitarlos.
El primero es el solapamiento entre la póliza de la comunidad y la tuya: en muchos edificios las dos cubren lo mismo, con el resultado de que se paga dos veces por el mismo riesgo. El segundo son las exclusiones de obra: buena parte de las pólizas de hogar limitan la cobertura mientras hay una reforma en marcha, que es justo cuando más probabilidades hay de dañar a un vecino.
En resumen, y para quedarnos con lo esencial: la ley reparte la responsabilidad entre propietario, ocupante y comunidad con criterios bastante claros; el seguro no cambia ese reparto, solo decide quién pone el dinero; y el plazo para reclamar es de un año, que es mucho menos de lo que dura una discusión de vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo responde el propietario de un edificio?
Cuando el daño resulta de la ruina de todo o parte del edificio y esa ruina sobreviene por falta de las reparaciones necesarias. Es el artículo 1907 del Código Civil, y lo que se reprocha es no haber conservado, no que el edificio sea antiguo.
Si tengo el piso alquilado, ¿respondo yo de lo que caiga por la ventana?
No. El artículo 1910 hace responsable al «cabeza de familia que habita una casa o parte de ella» de los daños causados por lo que se arroje o caiga de ella. Es el ocupante, no el dueño.
¿Y si el daño viene del estado del piso?
Ahí sí respondes tú como propietario, por el artículo 1907 y por tu deber de conservación. El reparto es ese: el estado del inmueble es del dueño, lo que sale de la vivienda es de quien vive dentro.
¿Hace falta que haya culpa?
En el artículo 1902 sí: la regla general exige culpa o negligencia. En el 1910, en cambio, la responsabilidad se entiende objetiva, y basta con que la cosa cayera o se arrojara desde la vivienda.
¿Respondo de lo que haga el albañil que contraté?
Sí, en primera instancia. El artículo 1903 extiende la responsabilidad a los actos de las personas de quienes se debe responder, y el artículo 9.1.b) de la LPH dice lo mismo. Después puedes repetir contra él y contra su seguro obligatorio.
¿Puedo librarme de esa responsabilidad?
El artículo 1903 lo permite: cesa cuando se prueba «que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño». En la práctica eso significa haber contratado empresa habilitada, con seguro en regla y con la documentación de la instalación.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Un año. El artículo 1968.2 fija ese plazo para las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia del artículo 1902, contado desde que lo supo el perjudicado.
¿Cómo paro ese plazo?
Con una reclamación fehaciente al responsable, por ejemplo un burofax con acuse de recibo o un requerimiento notarial. Interrumpir la prescripción es barato, no impide seguir negociando y es lo único que no tiene arreglo si se te pasa.
Se ha caído una cornisa y ha dañado un coche, ¿quién paga?
La comunidad, por el artículo 1907, con su póliza si la tiene y con una derrama si no la tiene. No tener seguro no exime de responder: solo cambia de dónde sale el dinero.
¿Y si se cae un árbol de la zona común?
El artículo 1908.3º hace responder a los propietarios por la caída de árboles situados en sitios de tránsito, salvo fuerza mayor. Ahora bien, si había un informe previo advirtiendo de que el árbol estaba enfermo, la fuerza mayor deja de ser un argumento.
¿Es obligatorio tener un seguro de responsabilidad civil como propietario?
No, salvo en Comunitat Valenciana, Madrid y La Rioja, que obligan a asegurar los edificios de viviendas contra incendio y daños a terceros. En el resto es una cobertura voluntaria que suele ir dentro del seguro de hogar o del de la comunidad.
Hay una fuga de agua y nadie se aclara, ¿qué hago primero?
Localizar y documentar el origen, si hace falta con un técnico. De dónde salió el agua decide quién responde: bajante común es la comunidad, instalación privativa es el propietario del piso, y descuido del ocupante es de quien vive allí.Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La responsabilidad civil extracontractual se regula en los artículos 1902 y siguientes del Código Civil; la responsabilidad por hecho ajeno en el artículo 1903; la derivada de la ruina del edificio en el artículo 1907; los supuestos de máquinas, humos, árboles y emanaciones en el artículo 1908; la de las cosas arrojadas o caídas en el artículo 1910; y el plazo de prescripción de un año en el artículo 1968.2. Si tienes un daño concreto, consulta con un abogado sin dejar pasar el plazo de un año.