Es el seguro más vendido del sector inmobiliario y uno de los peor explicados, porque casi todo lo que se publica sobre él lo escribe quien lo vende. Así que he hecho dos cosas: leer qué dice exactamente la ley sobre las garantías que se pueden exigir a un inquilino, y buscar precios reales con nombre y fecha. Lo segundo ha sido más difícil que lo primero.
No es obligatorio. La única garantía que la ley impone en un arrendamiento es la fianza en metálico, y lo hace el artículo 36.1 de la LAU. El seguro de impago es un producto voluntario que contrata y paga el arrendador, no el inquilino. Cubre entre 6 y 24 mensualidades de renta impagada más defensa jurídica, y suele costar entre el 2,7 % y el 5,9 % de la renta anual según los meses cubiertos y los extras: en euros, entre unos 140 € y unos 750 € al año.
En resumen
| Dato | Valor |
| ¿Obligatorio? | No · ninguna norma lo impone |
| Única garantía obligatoria | La fianza · art. 36.1 LAU |
| Quién lo contrata y lo paga | El arrendador |
| Precio orientativo | 2,7 % a 5,9 % de la renta anual |
| En euros | ≈ 140 € a 750 €/año |
| Meses cubiertos | 6, 12, 18 o 24 |
| Máximo que permite exigir la ley | 3 mensualidades en total |
| ¿Deducible en IRPF? | Sí · como gasto necesario |
| Duración media del desahucio | No hay dato oficial |
Lo primero: no es obligatorio, y conviene saber qué sí lo es
Empiezo por aquí porque este sitio trata de seguros obligatorios y este no lo es, y decirlo con claridad es parte del trabajo.
La única garantía que la ley impone en un arrendamiento urbano es la fianza. El artículo 36.1 de la Ley 29/1994 lo dice sin matices: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
Fíjate en que la obligación es doble: el arrendador está obligado a exigirla y el arrendatario a prestarla. No es opcional ni renunciable, y la fianza debe depositarse en el organismo autonómico que corresponda.
El seguro de impago, en cambio, no aparece en ninguna norma como obligatorio. Es un producto de mercado que contrata el propietario porque le conviene.
Con una precisión honesta: no existe un catálogo oficial y cerrado de seguros obligatorios en España que pueda citarse como prueba negativa. La afirmación de que este no lo es se sostiene en que ninguna norma revisada lo impone y en que el artículo 36.5 configura expresamente como potestativas todas las garantías distintas de la fianza.
El hueco que explica todo el producto: las tres mensualidades
Y aquí está el razonamiento que hace que este seguro tenga sentido o no lo tenga, según tu caso.
El artículo 36.5 de la LAU permite pactar garantías adicionales, pero con un techo. Literal:
«Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»
Sumando: una mensualidad de fianza más dos de garantía adicional. Tres mensualidades es todo lo que la ley te permite exigirle a un inquilino de vivienda dentro del plazo protegido. Ese techo lo introdujo el Real Decreto-ley 7/2019 y sigue vigente: la Ley 12/2023 no tocó este artículo.
| Garantía | Quién la aporta | Quién la paga | Cuánto cubre |
| Fianza · art. 36.1 | Arrendatario | Arrendatario | 1 mensualidad |
| Garantía adicional · art. 36.5 | Arrendatario | Arrendatario | Máx. 2 mensualidades |
| Aval bancario | Arrendatario | Arrendatario | Sujeto al mismo techo |
| Seguro de impago | Arrendador | Arrendador | 6 a 24 mensualidades |
La cuarta fila es distinta de las tres primeras en todo. No la aporta el inquilino, la contrata el propietario, y por eso no está sujeta al límite del artículo 36.5: no es una garantía prestada por el arrendatario, es un contrato de seguro entre el propietario y una aseguradora.
Conviene marcar ese punto como lo que es: una interpretación. Es la lectura mayoritaria y la que aplica todo el mercado, pero no he encontrado jurisprudencia del Tribunal Supremo que la confirme expresamente. La expongo como razonamiento, no como certeza.
La consecuencia práctica sí es indiscutible: si un inquilino deja de pagar y el proceso se alarga, tres mensualidades se agotan enseguida. El producto vive de la distancia entre esas tres mensualidades y lo que dura el problema.
Cuánto dura el problema: lo que nadie puede decirte
Y aquí viene la parte incómoda, porque es donde más se publica y menos se sabe.
Las cifras que circulan —que un desahucio tarda ocho meses, diez, dieciocho— no tienen respaldo en estadística oficial. He revisado las notas de prensa del Consejo General del Poder Judicial y su serie de tiempos medios: el CGPJ no publica la duración media de un procedimiento de desahucio por impago de renta. Publica tiempos medios por tipo de órgano judicial, no por tipo de procedimiento, así que el juicio verbal de desahucio no queda aislado.
Lo que el CGPJ sí publica es el volumen de lanzamientos, y eso sí puedo dártelo con fecha:
| Periodo | Lanzamientos practicados | Por impago de alquiler |
| 1T 2026 | 4.005 (−45,4 % interanual) | 2.600 · 64,9 % del total |
| 2T 2025 | 6.960 (−11,6 % interanual) | 5.299 · 76,1 % del total |
Una advertencia sobre esa tabla, porque la caída del primer trimestre de 2026 es muy grande y merece cautela: hay quien ha señalado públicamente un posible cambio de criterio o de fuente en el cómputo. El CGPJ no declara ningún cambio metodológico, y no he podido verificar ni desmentir esa alegación. Cito el dato como lo que es, un dato del CGPJ, sin convertirlo en una narrativa.
Lo que sí está en la ley, y sí se puede afirmar, es que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda alargó los procedimientos en un supuesto concreto. Modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para introducir nuevos requisitos de admisión de la demanda y, sobre todo, la posibilidad de que el tribunal suspenda el proceso cuando haya vulnerabilidad económica acreditada, «durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica».
Además, cuando concurren tres condiciones a la vez —demandante gran tenedor, inmueble que es vivienda habitual del ocupante y vulnerabilidad económica acreditada— se exige un procedimiento previo de conciliación o intermediación.
Conviene entender bien el cambio de modelo, porque también se cuenta mal: se pasó de la suspensión automática de la etapa covid a una suspensión valorada por el juez y con plazo máximo tasado. No es una moratoria indefinida, pero sí añade meses.
Resumido: nadie puede decirte con respaldo oficial cuánto tarda un desahucio, pero sí se puede afirmar que la ley introdujo suspensiones de hasta dos o cuatro meses adicionales en determinados casos, y que las tres mensualidades que permite exigir la LAU se quedan cortas frente a casi cualquier escenario contencioso.
Cuánto cuesta, con nombres y fechas
Aquí he intentado algo que casi ningún artículo del tema hace: dar cifras con origen y fecha, distinguiendo quién las publica y qué interés tiene.
La fuente más fiable que he encontrado es la OCU, que es una organización de consumidores y no cobra comisión por la venta. En su análisis de 13 de febrero de 2026 publica estas tarifas, expresadas como porcentaje de la renta anual:
| Cobertura | Sin actos vandálicos | Con actos vandálicos |
| 12 meses | 2,68 % | 2,98 % |
| 18 meses | 3,20 % | 3,50 % |
| 24 meses | 3,40 % | 3,70 % |
Con una salvedad que la propia OCU impone: no publica el nombre de la aseguradora con la que tiene el acuerdo, así que son tarifas de un convenio concreto, no una media del mercado.
De aseguradoras y comparadores, con nombre:
- Grupo Mutua de Propietarios, tarifa publicada en su propia web: desde 185,61 €/año. Para una renta de 300 €/mes, 15,42 €/mes; para 500 €/mes, 23,15 €/mes. Es decir, entre un 4,6 % y un 5,1 % de la renta anual en rentas bajas.
- Kelisto (comparador), análisis de 26 de agosto de 2025, sobre un perfil de 1.000 €/mes: 380,96 € para 6 meses con franquicia, 505,76 € para 12 meses y 682,16 € para 24 meses. Entre el 3,2 % y el 5,7 % de la renta anual.
- Roams (comparador), datos de mayo de 2024 y por tanto desactualizados: rango general de 150 a 718 €/año, con Allianz desde 138 €, ARAG 169 €, MAPFRE 179,40 € y Caser 194,15 € para seis meses sobre una renta de 500 €.
Síntesis con todas las cautelas: entre el 2,7 % y el 5,9 % de la renta anual, que en mensualidades viene a ser entre un tercio y media mensualidad al año. La horquilla en euros va de unos 140 € a unos 750 €, con la mayoría de los perfiles residenciales entre 200 € y 550 €.
Y un hueco que conviene declarar: no existe estadística sectorial pública —de UNESPA o de ICEA— con la prima media de este ramo. Todas las cifras de arriba son tarifas publicadas u orientativas, no primas efectivamente contratadas.
Qué cubre y qué deja fuera
Las coberturas son bastante homogéneas entre compañías. Las diferencias están en los límites, que es justo lo que no se publica.
Rentas impagadas. Es el núcleo. Las modalidades estándar son de 6, 12, 18 y 24 meses. Mutua de Propietarios cubre entre 6 y 18 según póliza y cotiza también 24; Allianz, ARAG, MAPFRE y Caser trabajan modalidades de 6 y 12.
Defensa jurídica. Prácticamente universal, y es donde está buena parte del valor: la aseguradora pone abogado y procurador y gestiona el desahucio. Sobre el límite hay que ser preciso: el condicionado general de ARAG para alquiler de viviendas no fija una cifra única, sino que remite a «los límites y hasta la cifra máxima contratada, que se determinan en estas Condiciones Generales y en las Particulares». Desconfía de cualquier importe presentado como estándar del mercado.
Actos vandálicos. Casi siempre opcional y con sobreprima. Según las tarifas de OCU, añadirla encarece la prima entre 0,20 y 0,30 puntos porcentuales de la renta anual. ARAG la cubre hasta el 100 % de la suma asegurada a valor de nuevo, con franquicia de 300 € por siniestro.
Impago de suministros. Frecuente pero no universal: luz, agua y gas impagados por el inquilino, con límite pactado.
Y las exclusiones. Estas las tomo del condicionado general de ARAG, que es documento contractual y no folleto:
- Hechos anteriores a la vigencia de la póliza. Es decir: si el inquilino ya está en impago, no hay seguro que valga. Este producto se contrata antes, no durante.
- Arrendamientos de temporada.
- Viviendas secundarias.
- Locales, naves y fincas rústicas.
- Hechos voluntarios del asegurado, guerra, fenómenos naturales extremos y procedimientos urbanísticos.
Otras exclusiones se repiten en webs comerciales pero no las he podido confirmar en ningún condicionado: contratos verbales, inquilinos en ficheros de morosos, carencias de uno a tres meses desde la firma y el alquiler a familiares. Las menciono porque conviene preguntarlas, no porque estén verificadas.
La primera de la lista verificada es la que más disgustos da, así que la repito: el seguro no cubre un impago que ya existe. La llamada más habitual a una correduría de este ramo es la de alguien cuyo inquilino lleva dos meses sin pagar, y llega tarde.
El filtro del inquilino: el requisito que decide si te lo venden
Este es un seguro que se contrata sobre una persona concreta, y por eso la aseguradora estudia al inquilino antes de emitir la póliza. Si no lo acepta, no hay seguro.
Conviven dos modelos de estudio: el scoring documental clásico, con nóminas, situación laboral e historial crediticio, y el scoring digital, que Mutua de Propietarios declara usar combinando varias fuentes, lo que permite contratar sin pedir documentación económica al futuro inquilino.
La documentación habitual es previsible:
- Inquilino asalariado: DNI o NIE, contrato laboral y dos o tres últimas nóminas.
- Inquilino autónomo: declaración de la renta, modelos trimestrales y recibo de la Seguridad Social.
- Pensionista: certificado de pensión y extracto bancario.
- Propietario: DNI, contrato conforme a la LAU, cédula de habitabilidad, justificante de la fianza depositada y referencia catastral o recibo del IBI.
Sobre el criterio de solvencia hay que ser honesto: se repite mucho una «regla del 40 %» —que la renta no supere el 40 % o el 45 % de los ingresos netos— y también la de «tres veces la renta». No he podido confirmar ninguna de las dos en un condicionado ni en una nota técnica de aseguradora. Proceden de comparadores. Trátalas como práctica declarada del mercado, no como estándar verificado.
Lo que sí conviene retener es la consecuencia: el filtro es parte del producto. Buena parte de lo que compras no es la indemnización, sino que un tercero con datos revise a tu inquilino antes de que firmes. Para muchos propietarios eso vale más que la cobertura.
Quién lo paga, y si se puede repercutir al inquilino
Pregunta frecuente y con respuesta incómoda para quien la hace.
El tomador y el beneficiario del seguro es el arrendador. La prima la paga él. Y existe una regla de la LAU que conviene tener presente antes de intentar trasladársela al inquilino: el último párrafo del artículo 20.1 dice que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
Ese párrafo tiene dos fases que se cuentan mal casi siempre:
- Real Decreto-ley 7/2019, en vigor desde el 6 de marzo de 2019: lo introdujo, pero con una restricción, «cuando este sea persona jurídica».
- Ley 12/2023, en vigor desde el 26 de mayo de 2023: suprimió ese inciso y extendió la regla a todo arrendador, sea persona física o jurídica.
Ahora bien, el artículo 20.1 no menciona el seguro. Que la prima no pueda repercutirse al inquilino es una conclusión razonable —es un gasto de interés exclusivo del propietario— pero no está escrita en la ley con esas palabras, y no he podido verificar en fuente oficial las sentencias que circulan declarando nulas esas cláusulas.
Donde sí hay respaldo es en el lado fiscal, y esa es la buena noticia para el propietario: la prima es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario. El artículo 13 del Reglamento del IRPF incluye entre los gastos deducibles «el importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos», y el manual práctico de la AEAT lo recoge en los mismos términos.
Con un matiz técnico que prefiero no ocultar: ese precepto exige que el seguro recaiga «sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos», y un seguro de impago asegura el crédito de renta más que el inmueble. Por eso encaja mejor en la cláusula general del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, que admite «todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos». La deducibilidad no está en discusión práctica; la vía exacta sí admite discusión, y no he localizado ninguna consulta vinculante de la Dirección General de Tributos que trate específicamente este seguro.
Entonces, ¿compensa?
La cuenta es sencilla y es tuya, pero se puede ordenar.
Coste: entre el 2,7 % y el 5,9 % de la renta anual, es decir entre un tercio y media mensualidad al año.
Lo que compras por ese dinero son tres cosas distintas, y conviene valorarlas por separado:
- La diferencia entre 3 y 12 mensualidades. Todo lo que la ley te permite exigirle al inquilino son tres meses. El resto solo lo cubre un seguro.
- La gestión del desahucio. Abogado y procurador puestos y pagados por la aseguradora. Para muchos propietarios es el coste oculto más grande de un impago.
- El filtro previo. Un tercero revisa la solvencia del inquilino antes de que firmes, con datos que tú no tienes.
Y estos son los casos en los que yo no lo contrataría sin pensarlo dos veces: cuando el inquilino aporta un aval sólido y una relación larga, cuando la renta es baja y la prima se come un porcentaje alto de ella, y cuando el contrato no encaja en el producto —temporada, vivienda secundaria, local— porque entonces la exclusión te dejará fuera justo cuando lo necesites.
Y una decisión previa que mucha gente se salta: si vas a contratarlo, hazlo antes de firmar el contrato de arrendamiento, no después. El estudio de solvencia condiciona a quién puedes alquilar, y es mucho mejor saber que la aseguradora rechaza a un candidato antes de haberle entregado las llaves.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?
No. La única garantía obligatoria en un arrendamiento es la fianza en metálico del artículo 36.1 de la LAU. El seguro de impago es voluntario y lo contrata el propietario.
¿Cuánto cuesta?
Entre el 2,7 % y el 5,9 % de la renta anual según los meses cubiertos y los extras, es decir aproximadamente entre 140 y 750 euros al año. La OCU publica tarifas del 2,68 % para 12 meses y del 3,40 % para 24 meses, sin actos vandálicos.
¿Quién lo paga, el propietario o el inquilino?
El propietario, que es el tomador y el beneficiario. Además, el artículo 20.1 de la LAU pone los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización a cargo del arrendador, regla que la Ley 12/2023 extendió a todo arrendador desde el 26 de mayo de 2023.
¿Cuántos meses de renta cubre?
Las modalidades estándar son de 6, 12, 18 y 24 mensualidades. Conviene compararlas con las tres mensualidades que como máximo permite exigirle al inquilino la LAU.
¿Qué garantías puedo exigirle a mi inquilino sin seguro?
Una mensualidad de fianza, obligatoria, más un máximo de dos mensualidades de garantía adicional en contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Tres mensualidades en total.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
No hay dato oficial. El CGPJ no publica la duración media por tipo de procedimiento, así que ninguna de las cifras que circulan tiene respaldo estadístico oficial. Lo que sí consta es que la Ley 12/2023 permite suspensiones de hasta dos meses si el demandante es persona física y cuatro si es persona jurídica.
Mi inquilino ya me debe dos meses, ¿puedo contratarlo ahora?
No. Los condicionados excluyen los hechos anteriores a la vigencia de la póliza. Este seguro se contrata antes del problema, no durante.
¿Cubre los destrozos del inquilino?
Los actos vandálicos suelen ser cobertura opcional con sobreprima. Según las tarifas de la OCU, añadirla sube la prima entre 0,20 y 0,30 puntos porcentuales de la renta anual, y en ARAG lleva franquicia de 300 euros por siniestro.
¿Sirve para un alquiler de temporada o un local?
No. Los arrendamientos de temporada, las viviendas secundarias y los locales, naves y fincas rústicas están expresamente excluidos en los condicionados que he podido revisar.
¿Qué requisitos tiene que cumplir mi inquilino?
La aseguradora hace un estudio de solvencia previo y puede rechazarlo. Se repiten criterios como que la renta no supere el 40 % de los ingresos netos, pero no he podido confirmarlos en ningún condicionado ni nota técnica: son prácticas declaradas del mercado.
¿Puedo desgravarme la prima?
Sí, como gasto necesario para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario, en la parte proporcional al periodo alquilado. El artículo 13 del Reglamento del IRPF incluye las primas de seguro entre los gastos deducibles y el manual de la AEAT lo confirma, aunque ninguno menciona expresamente este seguro en concreto.
¿Es mejor un aval bancario?
Son cosas distintas. El aval lo aporta y lo paga el inquilino y está sujeto al techo de dos mensualidades del artículo 36.5; el seguro lo paga el propietario, no tiene ese techo, cubre muchos más meses e incluye la gestión del desahucio. El aval es dinero; el seguro es dinero más abogado.Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero, ni recomendación de contratación. La fianza y las garantías adicionales se regulan en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y los gastos de gestión en su artículo 20.1. Las suspensiones en procedimientos de desahucio proceden de las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil introducidas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Los gastos deducibles del capital inmobiliario están en el artículo 23 de la Ley 35/2006 y en el artículo 13 del Real Decreto 439/2007. Los precios citados son tarifas publicadas por sus fuentes en las fechas indicadas, no primas contratadas ni medias de mercado. Las coberturas y exclusiones concretas son las del condicionado de cada póliza: léelo antes de firmar.