La confusión es comprensible, porque en la misma obra conviven cuatro seguros con nombres parecidos y funciones muy distintas. Unos protegen al comprador, otro protege a quien construye y otro no protege a ninguno de los dos sino al que pagó por adelantado. Así que en lugar de contestar cuál de los dos necesitas, voy a poner los cuatro sobre la mesa con su norma y su función, que es lo que permite decidir.
No son alternativas. La garantía decenal es obligatoria, la contrata el promotor y cubre durante diez años los daños estructurales de un edificio de viviendas de obra nueva. El todo riesgo construcción, que es lo que se vende como «seguro de obra», es voluntario y cubre la obra mientras se está haciendo. A su lado hay otros dos que se confunden con ambos: el seguro de cantidades anticipadas, obligatorio y a favor del comprador sobre plano, y la responsabilidad civil de las empresas instaladoras, obligatoria por reglamento y del gremio, no tuya.
En resumen
| Dato | Valor |
| ¿Hay que elegir entre los dos? | No · cubren cosas distintas |
| Garantía decenal | Obligatoria · art. 19.1.c) LOE |
| Quién la paga | El promotor |
| Capital del decenal | 100 % del coste de ejecución material |
| Todo riesgo construcción | Voluntario · ninguna ley lo impone |
| Cantidades anticipadas | Obligatorio · DA 1.ª LOE |
| Garantías de 1 y 3 años | En la ley · nunca activadas |
| RC del instalador | Obligatoria · por reglamento |
| Control del decenal | Sin él no se inscribe la obra nueva |
Los cuatro productos, en una tabla
Empiezo por el mapa completo, porque con él delante la pregunta del titular se contesta sola.
| Producto | ¿Obligatorio? | Quién lo paga | Qué cubre |
| Garantía decenal | Sí, vivienda de obra nueva | El promotor | Daños estructurales, 10 años |
| Cantidades anticipadas | Sí, si cobra a cuenta | El promotor | El dinero del comprador sobre plano |
| RC del instalador | Sí, por reglamento | El gremio | Daños de su actividad |
| Todo riesgo construcción | No | El contratista o el promotor | La obra mientras se ejecuta |
| Garantía de 3 años | No · nunca activada | — | Habitabilidad |
| Garantía de 1 año | No · nunca activada | — | Acabados |
Fíjate en las tres primeras filas frente a la cuarta. Los tres seguros obligatorios protegen a terceros: al comprador de la vivienda, al que entregó dinero a cuenta y al perjudicado por una instalación mal hecha. El todo riesgo construcción, en cambio, protege la obra en sí mientras se levanta, es decir, el interés económico de quien la está haciendo.
Esa es la razón de fondo por la que uno es obligatorio y el otro no: la ley impone seguros para proteger a quien no puede protegerse solo, no para que el empresario cuide de su propio patrimonio.
Dicho esto, vamos producto por producto.
La garantía decenal: la única de las tres de la LOE que existe
Empecemos por la más conocida, aunque suele contarse de forma incompleta.
La Ley de Ordenación de la Edificación diseñó tres garantías, no una. Su artículo 19.1 las enumera: de un año para los vicios de ejecución en elementos de terminación o acabado; de tres años para los que incumplan los requisitos de habitabilidad; y de diez años para los que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales «y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».
Sin embargo, la disposición adicional segunda solo hizo exigible la tercera, y únicamente para los edificios cuyo destino principal sea vivienda. Las de uno y tres años quedaron condicionadas a un real decreto posterior que no se ha aprobado nunca.
En consecuencia, más de veinticinco años después de que la ley entrara en vigor, dos tercios de su sistema de garantías siguen sobre el papel.
| Garantía | Plazo | Capital mínimo | Franquicia máxima | ¿Vigente? |
| Art. 19.1.a) · acabados | 1 año | 5 % del coste de ejecución | Ninguna admisible | No |
| Art. 19.1.b) · habitabilidad | 3 años | 30 % del coste de ejecución | 1 % del capital | No |
| Art. 19.1.c) · estructura | 10 años | 100 % del coste de ejecución | 1 % del capital por unidad registral | Sí |
Tres precisiones sobre esa tabla, porque cada una responde a una consulta habitual.
El capital no lo fija la aseguradora, lo fija la ley: es el 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, honorarios profesionales incluidos. No es una garantía simbólica, está dimensionada para rehacer el edificio.
La franquicia se calcula por unidad registral, no sobre el edificio entero. En un bloque de treinta viviendas, ese matiz cambia mucho la cuenta.
El obligado es el promotor, por el artículo 9 de la LOE, que incluye entre sus deberes el de «suscribir los seguros previstos en el artículo 19». Y el asegurado no es solo él: la garantía se contrata también a favor de los sucesivos adquirentes, de modo que te alcanza aunque compraras el piso de segunda mano dentro de esos diez años.
Conviene añadir que la ley admite tres formas de cumplir: seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera. No obliga a una póliza concreta.
Y por qué se cumple, que es lo que de verdad lo sostiene: el artículo 20 impide autorizar e inscribir la escritura de obra nueva sin acreditar las garantías. Sin seguro no hay inscripción, y sin inscripción no hay ventas. El mercado hace el trabajo que no haría una inspección.
El todo riesgo construcción: voluntario, aunque te lo exijan
Pasemos al producto que el mercado llama «seguro de obra», y que es el que más se contrata sin que ninguna ley lo mande.
Revisada la normativa estatal, no existe norma alguna que imponga un todo riesgo construcción. Ni la Ley de Ordenación de la Edificación, que solo impone las garantías de su artículo 19, ni la Ley de Contrato de Seguro, que no regula ramos obligatorios.
Ahora bien, que sea voluntario por ley no significa que sea opcional en la práctica. Se exige por vía contractual, y con mucha frecuencia:
- El promotor se lo exige al contratista en el contrato de obra.
- La entidad que financia la promoción lo condiciona al desembolso.
- El pliego de una contrata pública lo incluye entre los requisitos.
- La comunidad de propietarios lo pide antes de autorizar una obra de cierta entidad.
- Algunas ordenanzas municipales lo reclaman para conceder la licencia, aunque esto varía y no está barrido en esta ficha.
La diferencia funcional con el decenal es la que hay entre un antes y un después. El todo riesgo construcción cubre la obra mientras se hace: el hundimiento de una zanja, el incendio del acopio de material, el robo de maquinaria, el daño al edificio contiguo. El decenal cubre el edificio terminado durante diez años, y solo por vicios estructurales.
Dicho de otro modo: si el forjado se cae durante la obra, eso es todo riesgo construcción. Si se cae ocho años después por un defecto de ejecución, eso es decenal. No hay solapamiento, hay continuidad.
Por eso la pregunta correcta para un particular que va a reformar no es «¿contrato un todo riesgo construcción?», sino «¿lo tiene el contratista?». En una obra normal lo contrata quien la ejecuta, no quien la encarga.
El seguro de cantidades anticipadas: el gran olvidado
Sigamos con el producto que menos aparece en estas comparativas y que, sin embargo, es el que más dinero protege en una compra sobre plano.
La disposición adicional primera de la LOE, en la redacción que le dio la Ley 20/2015, obliga al promotor que percibe cantidades a cuenta del precio durante la construcción a hacer dos cosas a la vez.
Primera: garantizar la devolución de ese dinero, más los intereses legales, «mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas».
Segunda: ingresarlo en una cuenta especial, «con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor», y destinarlo únicamente «para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas».
Conviene subrayar lo segundo, porque suele pasarse por alto y es la mitad de la protección: no basta con que exista un seguro, el dinero tiene que estar separado. Un promotor que ingresa los anticipos en su cuenta ordinaria está incumpliendo aunque tenga póliza.
En la póliza de caución el promotor figura como tomador y los adquirentes como asegurados, y debe identificar el inmueble y cubrir la suma total anticipada más los intereses legales.
Así que si estás comprando sobre plano, la pregunta que hay que hacer no es solo si hay aval: es de qué cuenta especial se trata y qué garantía ampara exactamente tus entregas, con el inmueble identificado. Es el trámite que separa una compra segura de un problema serio si la promoción se tuerce.
La responsabilidad civil de quien ejecuta: obligatoria y ajena
Queda el cuarto producto, que casi nunca aparece en estas comparativas y que, en una reforma doméstica, es el único obligatorio que hay.
Las empresas instaladoras están obligadas por reglamento a tener seguro de responsabilidad civil profesional como requisito para ejercer. Las cuantías cambian mucho según el gremio:
| Gremio | Norma | Capital mínimo |
| Gas · categoría A | ITC-ICG 09 | 900.000 € por siniestro |
| Electricidad · especialista | ITC-BT-03 | 900.000 € por siniestro |
| Protección contra incendios | RD 513/2017 | 800.000 € por siniestro |
| Electricidad · básica | ITC-BT-03 | 600.000 € por siniestro |
| Ascensores · conservadora | RD 355/2024 | 600.000 € por accidente |
| Gas · categoría C | ITC-ICG 09 | 300.000 € por siniestro |
| Climatización | RITE, art. 37.c) | 300.000 € |
Hay un dato de esa tabla que merece contarse. En abril de 2021 se revisaron al alza los capitales de electricidad, gas, grúas y petrolíferas, pero el RITE quedó fuera de esa actualización. De ahí que el gremio que instala calderas y climatización sea, con 300.000 euros, el que menos cobertura mínima está obligado a llevar.
Conviene además notar una diferencia importante con los otros tres productos: la responsabilidad civil del instalador no es tuya ni la pagas tú. Es suya. Lo único que te toca es comprobarla, pidiendo el certificado en vigor antes de firmar el presupuesto.
Y eso no es una formalidad. El artículo 1903 del Código Civil te hace responder por «las personas de quienes se debe responder», y el artículo 9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal repite la idea con otras palabras. Si tu instalador inunda al vecino, el vecino te reclama a ti. Tu defensa consiste en probar que elegiste bien, y ese certificado es la prueba.
Cuándo una reforma se convierte en edificación
Llegados a este punto surge la pregunta que decide si a tu obra le aplica el régimen de la LOE o no, y por tanto si hay decenal de por medio.
La frontera está en el artículo 2.2.b) de la LOE, que considera edificación «todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica», entendiendo por tales «las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio».
Traducido a obra real, la línea es bastante nítida:
| Tipo de obra | ¿Régimen LOE? | Qué seguro entra en juego |
| Cambiar baño y cocina | No | RC de los instaladores |
| Tirar tabiques no portantes | No | RC de los instaladores |
| Renovar instalaciones | No | RC de los instaladores |
| Tocar estructura | Sí | Proyecto, y garantías del art. 19 |
| Variar fachada o volumetría | Sí | Proyecto, y garantías del art. 19 |
| Cambiar el uso característico | Sí | Proyecto, y garantías del art. 19 |
Ahora bien, hay una diferencia práctica notable respecto de la obra nueva que conviene conocer. En obra nueva, el decenal se cumple porque sin él no se inscribe la escritura de obra nueva. En una reforma rara vez hay declaración de obra nueva, de modo que ese control desaparece y la obligación queda mucho menos vigilada.
Por tanto, si vas a acometer una intervención estructural, no des por hecho que alguien comprobará por ti que las garantías están constituidas. Pregúntalo por escrito al técnico y al contratista, y conserva la respuesta.
El autopromotor: el caso que más consultas genera
Antes de cerrar conviene dedicar un apartado a quien se construye su propia casa, porque la excepción que le ampara tiene una trampa de diez años.
La disposición adicional segunda de la LOE exceptúa de la garantía decenal al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Son cuatro requisitos y hay que cumplirlos todos: promover tú, una sola vivienda, unifamiliar y para uso propio.
Sin embargo, la exención decae si vendes dentro de los diez años. En ese caso quedas obligado a contratar la garantía por el tiempo que reste, salvo que el comprador te exonere expresamente.
Y aquí está el problema, que es de mercado más que de derecho: contratar un decenal a posteriori es prácticamente imposible. Las aseguradoras lo emiten sobre la base de un control técnico independiente que empieza antes de la cimentación, y si nadie controló la obra mientras se hacía, ninguna compañía la asegura después.
En consecuencia, el autopromotor que no contrató el decenal y quiere vender antes de los diez años se encuentra con una única salida real: que el comprador le exonere por escrito. Y un comprador informado puede perfectamente no querer hacerlo, lo cual es un argumento de negociación en el precio.
Por eso la decisión conviene tomarla antes de empezar la obra y no después. Si existe alguna posibilidad de vender en la década siguiente, contratar el decenal desde el principio sale mucho más barato que el descuento que después habrá que aceptar.
Entonces, ¿cuál necesitas tú?
Reunido todo lo anterior, la respuesta depende de qué papel ocupas en la obra. Estos son los cuatro casos posibles.
- Promueves una edificación de viviendas para vender. Necesitas el decenal por obligación legal, el seguro de cantidades anticipadas si cobras a cuenta, y te conviene exigir todo riesgo construcción al contratista por contrato.
- Te construyes tu casa para vivir en ella. Estás exento del decenal como autopromotor individual, pero valora contratarlo igualmente si existe alguna posibilidad de vender en diez años, porque después ya no podrás.
- Reformas tu vivienda sin tocar estructura. No necesitas ningún seguro propio. Lo que tienes que hacer es comprobar la RC obligatoria de cada instalador y avisar a tu aseguradora de hogar de que vas a hacer obra.
- Compras sobre plano. No contratas nada, pero exige ver la garantía de cantidades anticipadas con tu inmueble identificado y la cuenta especial donde se ingresa tu dinero, y comprueba que el decenal está constituido antes de escriturar.
Los dos errores que más caros salen en esta materia son el del caso 2 y el del caso 4. El autopromotor que descubre a los siete años que no puede vender sin exoneración, y el comprador sobre plano que entregó cuarenta mil euros sin comprobar dónde iban.
Y para cerrar con lo esencial: no hay que elegir entre decenal y seguro de obra, porque uno cubre el edificio terminado y el otro la obra en curso. De los cuatro productos del mapa, solo el decenal y el de cantidades anticipadas son obligatorios; el todo riesgo construcción no lo impone ninguna ley española; y la responsabilidad civil de quien te hace la obra es obligatoria pero no es tuya: es suya, y tu trabajo consiste en comprobarla.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo la garantía decenal que el seguro de obra?
No. El decenal cubre el edificio terminado durante diez años frente a vicios estructurales; el todo riesgo construcción cubre la obra mientras se ejecuta. No hay que elegir: son consecutivos.
¿Cuál de los dos es obligatorio?
El decenal, por el artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación y su disposición adicional segunda, y solo para edificios cuyo destino principal sea vivienda. El todo riesgo construcción no lo impone ninguna norma española.
¿Y por qué me lo exigen entonces?
Porque se exige por contrato: lo pide el promotor al contratista, la entidad que financia la obra, el pliego de una contrata o la comunidad de propietarios. Es una exigencia contractual, no legal.
¿Quién paga la garantía decenal?
El promotor. El artículo 9 de la LOE incluye entre sus obligaciones la de suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
¿Cuánto tiene que cubrir?
El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. La franquicia, si la hay, no puede superar el 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.
¿Y las garantías de uno y tres años?
Están en la ley pero nunca llegaron a ser obligatorias: quedaron condicionadas a un real decreto que no se ha aprobado. La de un año puede sustituirse por la retención del 5 por 100 del importe de la ejecución material.
Compré el piso de segunda mano, ¿me cubre el decenal?
Sí, si el edificio tiene menos de diez años. La garantía se contrata a favor del promotor y de los sucesivos adquirentes, así que eres asegurado aunque no la contrataras ni la pagaras.
Me construyo mi casa, ¿tengo que contratarlo?
No, si eres autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si la vendes dentro de los diez años quedas obligado por el tiempo que reste, salvo que el comprador te exonere expresamente.
¿Puedo contratar el decenal cuando la obra ya está hecha?
En la práctica no. Las aseguradoras lo emiten sobre la base de un control técnico independiente que empieza antes de la cimentación. Sin ese control, no hay póliza posible después.
¿Qué es el seguro de cantidades anticipadas?
La garantía que protege el dinero que entregas a cuenta al comprar sobre plano. La disposición adicional primera de la LOE obliga al promotor a garantizar su devolución con seguro de caución o aval, y a ingresarlo en una cuenta especial separada de sus demás fondos.
Voy a reformar mi casa, ¿qué seguro necesito?
Ninguno propio. Lo obligatorio es el seguro de responsabilidad civil de las empresas instaladoras, que va de 300.000 a 900.000 euros según el gremio. Pídeles el certificado y avisa a tu aseguradora de hogar de la obra.
¿Cuándo una reforma entra en el régimen de la LOE?
Cuando altera la configuración arquitectónica: intervención total, variación esencial de la composición exterior, de la volumetría o del sistema estructural, o cambio de los usos característicos del edificio. Está en el artículo 2.2.b).
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico ni técnico. Las garantías por daños materiales en la edificación se regulan en los artículos 19 y 20 y en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; las obligaciones del promotor, en su artículo 9; el ámbito de la edificación, en su artículo 2; y la percepción de cantidades a cuenta durante la construcción, en su disposición adicional primera, en la redacción dada por la Ley 20/2015. Los requisitos de seguro de las empresas instaladoras están en la ITC-BT-03 del Real Decreto 842/2002, la ITC-ICG 09 del Real Decreto 919/2006, el artículo 37 del Real Decreto 1027/2007, el Real Decreto 513/2017 y el Real Decreto 355/2024. Consulta con un técnico o con un abogado antes de tomar decisiones sobre una obra concreta.