Esta ficha nació de una duda: al escribir sobre el seguro de comunidad me encontré con que todo el mundo repetía lo mismo sobre Cataluña sin citar el artículo. Así que fui a leer las diecisiete leyes autonómicas de vivienda una por una. El resultado no se parece a lo que se publica.
La obligación existe en tres comunidades autónomas: Comunitat Valenciana (art. 30.1 de la Ley 8/2004), Comunidad de Madrid (art. 24 de la Ley 2/1999) y La Rioja (art. 34 de la Ley 2/2007). En las tres, el riesgo exigido es el mismo: incendio y daños a terceros. No existe en Cataluña, pese a ser la comunidad que siempre se cita: el Decret 67/2015 excluye expresamente esa materia. Y en las otras trece no la he encontrado tras revisar sus leyes de vivienda.
En resumen
| Dato | Valor |
| Comunidades con obligación | Tres: C. Valenciana, Madrid y La Rioja |
| Riesgos exigidos | Incendio y daños a terceros |
| C. Valenciana | Ley 8/2004, art. 30.1 |
| Madrid | Ley 2/1999, art. 24 |
| La Rioja | Ley 2/2007, art. 34 |
| Cataluña | No · el decreto que se cita lo excluye |
| ¿Hay sanción? | Solo en Madrid · infracción muy grave |
| Cuantía en Madrid | 10 a 25 millones de pesetas |
| Obligación estatal | No existe · art. 9.1.f) LPH dice «podrá» |
El mapa, de un vistazo
Empiezo por el resultado y después explico cómo se ha obtenido y qué le falta.
He revisado la ley de vivienda o de edificación vigente de cada comunidad autónoma buscando una obligación de asegurar los edificios de viviendas. Esto es lo que hay:
| Comunidad | ¿Obligatorio? | Norma revisada |
| Comunitat Valenciana | SÍ | Ley 8/2004, art. 30.1 |
| Madrid | SÍ | Ley 2/1999, art. 24 |
| La Rioja | SÍ | Ley 2/2007, art. 34 |
| Andalucía | No encontrada | Ley 1/2010 y Ley 5/2025 |
| Aragón | No encontrada | Ley 24/2003 |
| Asturias | No encontrada | Ley 2/2004 |
| Baleares | No encontrada | Ley 5/2018 |
| Canarias | No encontrada | Ley 2/2003 |
| Cantabria | No encontrada | Ley 5/2014 |
| Castilla-La Mancha | No encontrada | Ley 2/2002 |
| Castilla y León | No encontrada | Ley 9/2010 |
| Cataluña | No | Decret 67/2015 · CCCat · Llei 18/2007 |
| Extremadura | No encontrada | Ley 11/2019 |
| Galicia | No encontrada | Ley 8/2012 |
| Murcia | No encontrada | Ley 6/2015 |
| Navarra | No encontrada | Ley Foral 10/2010 |
| País Vasco | No encontrada | Ley 3/2015 |
Conviene leer bien las dos columnas de la derecha, porque «no encontrada» no es lo mismo que «no existe». Significa que he revisado la norma que se indica y que la obligación no está ahí. Si alguien la localiza en otra norma autonómica —un decreto sectorial, una ley de ordenación territorial— el mapa cambia y me interesa saberlo.
En cambio, los tres «sí» y el «no» de Cataluña sí son afirmaciones firmes: están verificados sobre el texto consolidado con el literal delante, y los reproduzco entero más abajo.
Comunitat Valenciana: la redacción más clara de España
Es la mejor redactada de las tres, porque no deja dudas sobre quién está obligado.
El artículo 30.1 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, dice:
«Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros. La comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.»
Dos frases y las dos cuestiones resueltas: qué hay que asegurar —incendio y daños a terceros— y quién tiene que hacerlo —la comunidad de propietarios, para los elementos comunes.
- El seguro es del edificio, no de cada vivienda. Tu póliza de hogar no cumple esta obligación.
- El sujeto obligado es la comunidad, expresamente. No es una recomendación al administrador: es un deber de la comunidad como tal.
- El alcance son los elementos comunes de todo el inmueble. No obliga a asegurar el interior de las viviendas.
La ley sigue vigente y el precepto está actualizado: el artículo fue modificado por el artículo 61 de la Ley 9/2019 y por el artículo 58 de la Ley 7/2023, que añadió una excepción para los edificios calificados de promoción pública en los que la Generalitat ostente el 50 % o más de la titularidad, donde el seguro pasa a ser potestativo.
Es decir: el legislador valenciano ha vuelto sobre este artículo dos veces en los últimos años. No es una norma olvidada de 2004, es una obligación que se ha revisado y se ha mantenido.
Madrid: la obligación más antigua y la única con multa
La madrileña es de 1999, es la más escueta de las tres y es la única que tiene consecuencias tipificadas.
El artículo 24 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación, dice entero:
«Todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros.»
Once palabras. Y ahí está su particularidad: no dice quién tiene que asegurarlo. A diferencia de la valenciana, no menciona a la comunidad de propietarios. La obligación recae sobre el edificio, y en la práctica sobre quienes son sus titulares, lo que en un edificio en propiedad horizontal lleva a la comunidad para los elementos comunes.
| Tipo de infracción | Cuantía en pesetas | Equivalente en euros |
| Leve | 1.000.000 a 5.000.000 | 6.010,12 a 30.050,61 € |
| Grave | 5.000.000 a 10.000.000 | 30.050,61 a 60.101,21 € |
| Muy grave · falta de seguro | 10.000.000 a 25.000.000 | 60.101,21 a 150.253,02 € |
Lo que distingue a Madrid es lo que viene después, porque es la única comunidad que tipifica el incumplimiento.
El artículo 26 clasifica como infracción muy grave, en su letra g), «la falta de aseguramiento del edificio contra incendios y daños a terceros». Y las cuantías son estas:
Sí, has leído bien: en pesetas. La Ley 2/1999 fija sus multas en pesetas y nunca se ha actualizado la unidad. La conversión es aritmética —166,386 pesetas por euro— y da cifras con céntimos raros que delatan su origen: 60.101,21 € son exactamente diez millones de pesetas.
Es el quinto caso que encuentro preparando este sitio de una obligación viva con las cuantías todavía en la moneda anterior, y probablemente el más llamativo, porque aquí la sanción es de las más altas: la falta de seguro está en el tramo superior, el de infracción muy grave, junto a las conductas más serias que la ley contempla.
Dicho lo cual, y por honestidad: que una infracción esté tipificada no significa que se persiga. No he encontrado datos de expedientes sancionadores por este motivo, y la percepción del sector es que no se aplica. Pero la norma está ahí y no está derogada.
La Rioja: la más amplia de las tres
La riojana es de 2007, está actualizada —el consolidado lleva fecha de julio de 2025— y es la que exige más cosas.
El artículo 34 de la Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de La Rioja, titulado «Aseguramiento de los edificios de viviendas», dice:
«Los propietarios de viviendas tienen que formalizar de forma obligatoria un seguro que cubra el riesgo de incendios, responsabilidad civil y daños a terceros.»
La diferencia está en la enumeración. Valencia y Madrid exigen dos riesgos: incendio y daños a terceros. La Rioja exige tres, porque añade expresamente la responsabilidad civil.
Y hay otra diferencia relevante en el sujeto: el precepto habla de «los propietarios de viviendas», no de la comunidad. Es la redacción más exigente de las tres, porque en su literalidad alcanza a cada propietario individualmente considerado, además de a la comunidad para los elementos comunes.
No he podido verificar si el título de inspección y régimen sancionador de esta ley tipifica el incumplimiento del artículo 34 ni con qué cuantía. Lo dejo abierto en las notas de esta ficha en lugar de suponerlo.
Cataluña: el bulo mejor instalado del sector
Y aquí está la parte de esta ficha que me ha costado más trabajo y que creo que vale más.
La afirmación que circula por decenas de webs de corredurías y administradores es que en Cataluña el seguro de comunidad es obligatorio, y la fuente que se cita es el Decret 67/2015, de 5 de maig, el de la inspección técnica de los edificios y el libro del edificio.
El texto del decreto dice lo contrario. Su disposición adicional primera establece:
«Les obligacions que aquest Decret estableix per a la conservació dels edificis d’habitatges no afecten les relacions, subjectes al dret privat, entre les persones propietàries i les companyies asseguradores.»
Es decir: el decreto se declara expresamente ajeno a la relación entre propietarios y aseguradoras. Es lo opuesto a imponer un seguro.
¿De dónde sale entonces la confusión? De dos sitios, y los dos tienen sentido si uno no ha leído el texto:
- Del Anexo 2, el del contenido del libro del edificio, que obliga a archivar «les pòlisses d’assegurances que afectin la globalitat de l’edifici o les seves parts comunes». Obliga a guardar las pólizas que existan, no a contratarlas. Es documentación, no aseguramiento.
- Del seguro del técnico. El decreto sí exige un seguro de responsabilidad civil, pero al técnico redactor del informe de inspección, no a la comunidad. Aparece en los artículos 7 y 8 y en el 17. Quien lee por encima ve «seguro obligatorio» en un decreto de ITE y saca la conclusión equivocada.
Añado una corrección más, porque yo mismo la tuve que hacer. El artículo del Código Civil de Cataluña que a veces se cita como fundamento, el 553-46, trata de la responsabilidad de la comunidad por deudas, no de seguros. Lo que sí existe en el código catalán es el artículo 553-6.3, que permite a los administradores disponer del fondo de reserva, con autorización de la junta, para contratar un seguro. Una facultad, calcada de la del artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal estatal.
Conclusión: en Cataluña el seguro de comunidad no es obligatorio, y el decreto que se cita para decir que sí es precisamente el que lo descarta.
Lo que no es obligación aunque lo parezca
En el barrido aparecen menciones al seguro en leyes de otras comunidades que no imponen nada. Las recojo porque son exactamente las que se citan mal:
| Comunidad | Qué dice la norma | Qué es |
| Galicia | Los programas «podrán fomentar» que se suscriba seguro con cargo al fondo | Fomento |
| Cataluña | Los administradores pueden usar el fondo para contratar seguro | Facultad |
| Castilla y León | El Libro del Edificio debe identificar los seguros | Documentación |
| Extremadura | El Libro del Edificio debe identificar los seguros | Documentación |
| Cantabria | Pólizas sobre viviendas de titularidad pública | Otro supuesto |
| Murcia y C. Valenciana | Seguro de cantidades anticipadas | Obligación del promotor |
La última fila merece una aclaración porque se confunde a menudo: el seguro de cantidades anticipadas protege el dinero que entregas antes de que la vivienda esté terminada. Es una obligación real y seria, pero es del promotor, es anterior a que exista comunidad de propietarios, y nada tiene que ver con asegurar el edificio ya construido.
Y las dos filas del libro del edificio son la misma trampa que en Cataluña: identificar o archivar las pólizas que haya no es lo mismo que obligar a tenerlas.
Qué hacer con esto, según dónde vivas
Llevado a la práctica, el mapa se traduce en tres situaciones distintas.
- Si vives en la Comunitat Valenciana, en Madrid o en La Rioja: tu comunidad tiene una obligación legal autonómica. Comprueba que la póliza cubre lo que la norma exige —incendio y daños a terceros, y en La Rioja también responsabilidad civil— y que está vigente. Si tu comunidad no tiene seguro, esto no es una discusión de conveniencia: es un incumplimiento.
- Si vives en Cataluña: no hay obligación autonómica, pese a lo que te digan. La decisión es de la junta y se toma por mayoría simple. Que no sea obligatorio no significa que no convenga.
- Si vives en cualquier otra comunidad: no he encontrado obligación en tu ley de vivienda. La obligación de tu comunidad, si la tiene, vendrá de sus estatutos o de un acuerdo de junta, y entonces es igual de vinculante para ti.
En los tres casos hay una pregunta que conviene hacerle al administrador por escrito: qué asegura exactamente la póliza, con qué capital y con qué franquicia. Es más útil que saber si es obligatoria, porque una póliza obligatoria mal dimensionada protege igual de poco que no tenerla.
Y una advertencia general sobre este tema: ninguna de las tres obligaciones autonómicas exige asegurar el contenido de tu vivienda ni tu responsabilidad civil personal. Eso sigue siendo cosa tuya, tengas o no seguro de comunidad.
Cómo se ha hecho este barrido y qué le falta
Publico el método porque el resultado contradice al consenso y me parece que quien lo lea tiene derecho a juzgar cómo de sólido es.
Se ha revisado, para cada comunidad autónoma, el texto consolidado de su ley de vivienda o de edificación vigente, buscando obligaciones de aseguramiento. Los hallazgos positivos —Valencia, Madrid y La Rioja— se han verificado con transcripción literal y doble lectura sobre el consolidado del BOE. El caso catalán se ha resuelto con dos reproducciones independientes y coincidentes del articulado, una en catalán y otra en castellano, porque el portal jurídico de la Generalitat no permite el acceso automatizado.
Lo que le falta, dicho sin adornos:
- Los decretos autonómicos de ITE de las comunidades distintas de Cataluña no se han revisado uno a uno. Es la vía más probable por la que podría aparecer una obligación que se me haya escapado.
- En Aragón y Navarra la lectura del articulado quedó incompleta, aunque sí se revisó el índice de rúbricas sin encontrar ninguna referida a seguros.
- En Cataluña, la Llei 18/2007 del derecho a la vivienda se verificó a nivel de índice completo de sus 136 artículos, sin ninguna rúbrica de seguros, pero no se leyó entero el articulado de conservación.
- El régimen sancionador de La Rioja no se ha comprobado: no sé si el incumplimiento del artículo 34 está tipificado.
Con esas cuatro salvedades, el mapa de arriba es lo más fiable que he podido construir. Si encuentras una obligación en una norma que no he revisado, escríbeme con la referencia y la corrijo: este artículo está para ser exacto, no para tener razón.
Preguntas frecuentes
¿En qué comunidades autónomas es obligatorio el seguro de comunidad?
En tres: Comunitat Valenciana (art. 30.1 de la Ley 8/2004), Comunidad de Madrid (art. 24 de la Ley 2/1999) y La Rioja (art. 34 de la Ley 2/2007). En las demás no lo he encontrado en su ley de vivienda.
¿Es obligatorio el seguro de comunidad en Cataluña?
No. El Decret 67/2015 que suele citarse dice justo lo contrario: su disposición adicional primera declara que las obligaciones de conservación no afectan a las relaciones de derecho privado entre propietarios y aseguradoras.
¿Y en Madrid?
Sí. El artículo 24 de la Ley 2/1999 dice que todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros. Es además la única comunidad que tipifica el incumplimiento como infracción.
¿Qué pasa si en Madrid mi comunidad no tiene seguro?
El artículo 26 lo clasifica como infracción muy grave, con multa de 10 a 25 millones de pesetas, es decir entre 60.101,21 y 150.253,02 euros. La ley nunca actualizó la unidad monetaria.
¿Qué riesgos hay que cubrir?
Incendio y daños a terceros en las tres comunidades. La Rioja añade expresamente la responsabilidad civil en su artículo 34.
¿Tiene que contratarlo la comunidad o cada propietario?
Depende de la redacción. En la Comunitat Valenciana la ley dice expresamente que la comunidad de propietarios deberá suscribirlo para los elementos comunes mientras que en Madrid la norma no designa sujeto y en La Rioja habla de los propietarios de viviendas.
¿Mi seguro de hogar cumple la obligación autonómica?
No. La obligación se refiere al edificio y a sus elementos comunes; tu póliza individual cubre tu vivienda. Son cosas distintas y no se sustituyen.
¿Hay obligación estatal?
No. El artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la comunidad «podrá» suscribir un contrato de seguro con cargo al fondo de reserva. Es una facultad.
¿Y el seguro de cantidades anticipadas que menciona mi ley autonómica?
Es otra cosa. Protege el dinero entregado a cuenta antes de terminar la vivienda y obliga al promotor, no a la comunidad. Se confunde a menudo con esta obligación.
Mi administrador dice que es obligatorio y vivo en Andalucía, ¿quién tiene razón?
Pídele la referencia de la norma y el artículo. No he encontrado obligación en la legislación andaluza de vivienda. Puede que la obligación de tu comunidad venga de sus estatutos o de un acuerdo de junta, que son igual de vinculantes pero no son ley autonómica.
¿Se aplican multas de verdad en Madrid?
No he encontrado datos de expedientes sancionadores por falta de seguro, y la percepción del sector es que no se persigue. Pero la infracción está tipificada y la ley está vigente.
¿Este mapa puede cambiar?
Sí, en dos sentidos. Las comunidades legislan en vivienda con frecuencia, y además quedan por revisar los decretos autonómicos de inspección técnica de edificios, que son la vía más probable de una obligación que se me haya escapado.
Este artículo tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Las obligaciones citadas son las del artículo 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana; el artículo 24 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid; y el artículo 34 de la Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de La Rioja. La facultad estatal está en el artículo 9.1.f) de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal. La legislación autonómica de vivienda se modifica con frecuencia: comprueba la vigencia de tu comunidad antes de tomar decisiones y consulta con tu administrador de fincas o con un profesional.